Construtoras e consumidores devem mudar postura

Recente decisão alterou o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e entendeu que é lícita a cláusula contratual que prevê a exigência de juros compensatórios mesmo antes da entrega do imóvel. Até então predominava o entendimento que tal exigência seria abusiva, pois, nestes contratos de aquisição de imóvel na planta, o consumidor estaria pagando antecipadamente o preço, visto que tal pagamento era anterior à entrega do bem.

Em junho de 2012, foi julgado pela segunda seção do STJ embargos de divergência sobre o tema, EREsp 670-117. O recurso foi apresentado por uma empresa que desejava ver declarada válida a exigência de juros compensatórios durante a obra.

O relator, ministro Sidnei Beneti, votou no sentido de negar provimento ao recurso, pois entendeu que todos os custos do empreendimento já estariam embutidos no seu orçamento, de modo que se exigir do consumidor os chamados juros "no pé" configuraria verdadeiro bis in idem, gerador de desvantagem exagerada ao consumidor em afronta ao artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Em voto divergente, o ministro Antonio Carlos Ferreira alegou que, ao permitir um parcelamento, seria possível se exigir juros compensatórios ainda que nesta fase anterior a sua entrega. Assim se evitaria exigir o mesmo valor de quem paga à vista de quem opta pelo pagamento parcelado. Sustentou que o incorporador, além de assumir os riscos do empreendimento, antecipa recursos para permitir sua regular conclusão e, como esses valores serão exigidos de qualquer modo, seria mais conveniente que viessem expressos no contrato do que fossem embutidos no preço, viabilizando seu controle pelo Poder Judiciário.

Por maioria, a segunda seção do STJ aprovou o voto-divergente e entendeu lícita a previsão contratual de cobrança de juros compensatórios, de 1% ao mês, a partir da assinatura do contrato de aquisição de imóvel na planta.

A decisão pode ser questionada por ter, de algum modo, privilegiado o ponto de vista e os interesses do incorporador imobiliário, sem se aprofundar sobre a relevância da antecipação de pagamento do preço e sobre a usual fragilidade do consumidor-adquirente nestas operações, nos moldes previstos pelo CDC.

De todo modo, esta importante decisão leva incorporadoras, construtoras e consumidores a refletir atentamente sobre suas consequências nos seus negócios. Os empreendedores imobiliários deverão rever seus contratos para, se assim desejarem, incluir cláusulas atinentes aos juros no pé que atendam ao que foi permitido judicialmente de modo adequado. Já os consumidores terão que ter um cuidado redobrado no momento da análise do custo econômico da aquisição imobiliária, pois, se previstos contratualmente, tais juros compensatórios durante a obra provavelmente serão mantidos.

Ricardo Calderon, professor da UniBrasil