Leilões judiciais: funcionamento e curiosidades

O leilão é um ato oficial, determinado pelo juízo, no qual há a expropriação forçada de bens do devedor para satisfazer o crédito do credor. Logo, para que a execução não seja frustrada, o leilão cumpre o papel de monetizar os valores a serem recebidos das dívidas verificadas e sentenciadas. O trabalho fica a cargo do leiloeiro, e a escolha do profissional é um dos primeiros passos para a realização do leilão. O leiloeiro oficial é nomeado exclusivamente pelo juiz, mas pode ser indicado pelo síndico de massas falidas, pelo exequente ou pelo reclamante.

Diferentemente do perito ou do avaliador, o leiloeiro não encaminha proposta de remuneração aos autos. Ele sempre recebe uma comissão sobre a venda, paga pelo arrematante, de 5% sobre o valor da arrematação, conforme define a lei (Decreto – Lei 21.981/32). A partir da nomeação, o leiloeiro acessa os autos e inicia os atos de auxilio à serventia, se autorizado pelo escrivão, com base no auto de penhora. Ele determina a data de realização da primeira e da segunda praça; faz a oferta dos bens ao público, abre os lances via internet; finaliza no ato solene e público, oficiando o lance vencedor e informando o juízo, para que possa, então, homologar a arrematação.

Durante o processo, o leiloeiro emite minutas e ofícios, conforme o Código de Normas do estado, às Fazendas federal, estadual ou distrital e à municipal, bem como aos credores hipotecários, às partes e aos demais interessados, além das varas em que conste a constrição do bem. Se aprovados, colhe a assinatura do magistrado ou escrivão, conforme avençado, e encaminha os ofícios. Depois ele minuta o Edital de Leilão, que é apreciado pelo juízo e, após alterações, a versão final é assinada e publicada, já com a determinação dos leilões, praças ou hastas públicas. Após o processo, o leiloeiro pode realizar avaliação do resultado do leilão. Quando o resultado é negativo, pode tentar identificar as causas do insucesso da venda para informá-las ao juízo. Quando positivo, elabora a Certidão de Leilão e lavra o Auto de Arrematação – documento que ensejará a Carta de Arrematação – ato que consolida a propriedade do bem arrematado ao arrematante.

Divulgação

O leilão é um ato privativo do leiloeiro público. Então, além da publicidade legal, o leiloeiro faz ampla divulgação, a fim de que tanto novos como os habituais licitantes compareçam ao leilão, com o objetivo de que os bens sejam arrematados pelo maior preço possível. Quanto maior a divulgação, melhor. Há cerca de dois anos, o Conselho Nacional da Justiça (CNJ) publicou uma resolução que determina a realização dos leilões na modalidade on-line, o que aumenta ainda mais essa divulgação, pois todas as pessoas podem acompanhar o leilão, não obrigatoriamente estando presentes no local de realização. E a tendência hoje é, justamente, a realização de leilões pela internet, com transmissão de imagem e de som ao vivo, o que traz também mais transparência ao processo. Basta ser autorizado pelo juízo para que ocorra. O encerramento é situado sempre num ambiente físico, em que o leiloeiro deve estar presente, já que a melhor proposta pode ter sido feita pela internet ou por alguém presente no local.

Definindo valores

O bem deve ter um valor de atratividade – nunca acima do valor de mercado, pois as pessoas que procuram um leilão estão normalmente em busca de boas oportunidades. Inicialmente o bem é anunciado pelo valor de avaliação em primeira praça. Não havendo nenhum comprador, o juízo determina a realização da segunda praça, quando o bem é ofertado a partir de 50% do valor inicial (desde que não seja considerado preço vil pelo juízo).

Após a arrematação do bem, o arrematante ainda se sujeita ao ordenamento jurídico, o que possibilita recursos por parte do executado, ou mesmo de terceiros, os chamados "embargos da arrematação". Assim, muitas vezes o arrematante paga o valor do bem, mas precisa esperar um determinado tempo até que o leilão seja homologado.

As pessoas já perceberam que os leilões judiciais são grandes oportunidades de compra. Eles não são mais realizados entre quatro paredes, recebendo ampla divulgação.

Benefícios ao devedor

Além de os leilões promoverem a venda do bem e satisfazerem o crédito do credor, existe uma prerrogativa de que a execução precisa ser a menos onerosa possível ao devedor. Uma vez satisfeito o crédito do credor, o devedor recebe também uma devolução. Por exemplo: a dívida é de R$ 40 mil, e o imóvel expropriado foi vendido por R$ 100 mil. Nesse caso, o excedente é devolvido ao devedor.

Isso tem mostrado a efetividade das decisões judiciais, com a menor onerosidade ao devedor e a satisfação do crédito ao credor. O grande público tem a oportunidade de comprar os bens no seu melhor preço. Hoje a sociedade aplaude a iniciativa do Poder Judiciário de dar ampla transparência aos processos de leilões judiciais.

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