Novos desafios e responsabilidades do seguro de condomínios

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A contratação do seguro de condomínio envolve diversas etapas e facetas, e pode resultar na responsabilização do síndico pelas consequências de suas escolhas, se tomadas individualmente, sem a participação e anuência específica dos demais condôminos.

Dentre as atribuições do síndico estabelecidas no artigo 1.348 do Código Civil de 2002, consta expressamente a sua competência para "realizar o seguro da edificação", na forma do que dispõe o inciso IX do mesmo dispositivo.

E não é só.

O artigo 1.346, do mencionado diploma legal, inserido na Seção: Disposições Gerais, determina a obrigatoriedade da contratação de seguro para toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Verifica-se do exposto que, cabe ao síndico, na qualidade de representante legal do condomínio, examinar quais seriam os riscos a que a estrutura condominial estaria exposta, com a finalidade de cumprir as exigências legais.

A missão não é fácil e desafia o levantamento não só da localização do prédio, como também a sua efetiva utilização pelos usuários e condôminos, e, ainda, a possibilidade de desabamento, sinistros em razão de fenômenos climáticos, falha estrutural da edificação, proximidade de aeroporto ou aeroclube, agravando o risco de abalroamento de aeronaves.

Não se deve afastar, também, os sinistros que podem ser causados por falhas elétricas em máquinas e equipamentos, especialmente por elevadores, centrais de ar-condicionado e bombas, que também têm o condão de ocasionar a destruição total ou parcial da construção.

Podem e devem ser segurados, ainda, os bens comuns do condomínio, como vidros, acessórios, mobiliários e outros.

O risco decorrente de acidentes envolvendo terceiros, tais como desmoronamento de reboco que pode vir a atingir transeuntes ou veículos estacionados no logradouro público, bem como objetos arremessados de unidades habitacionais, sem que se possa identificar a origem, podem vir a representar obrigação de vultosa indenização e que poderiam ser cobertas pelo seguro de responsabilidade civil.

A apuração da culpa in eligendo do síndico será efetuada pelo estudo detalhado dos riscos a que o prédio está exposto, para daí verificar se houve omissão ou escolha equivocada da seguradora, das garantias, importâncias seguradas e franquias.

Relembre-se que a culpa in eligendo é aquela que decorre de uma má escolha. No caso discutido, origina-se da escolha da equivocada do síndico que, na posição de representante legal do condomínio, toma decisões e contrata em seu nome.

Com efeito, a jurisprudência é pacífica quanto à legitimidade do síndico para responder demandas discutindo danos ocasionados por sinistros ou agravamento de risco de acidentes, quando evidenciada e demonstrada cabalmente a sua culpa.

A respeito, a decisão do desembargador Gilberto Dutra Moreira, da 9ª Câmara Cível, que defende a responsabilização do síndico quando verificada e comprovada sua inércia em adotar as medidas cabíveis para prevenção de riscos e reparação de danos (TJ/RJ, Apelação Cível 0087657-65.2006.8.19.0001).

Tal responsabilização tem fundamento nos artigos 186 e 927 do Código Civil e tem origem na omissão praticada, se esta for capaz de ocasionar prejuízos efetivamente.

Nesse contexto, é importante mencionar que a responsabilização poderá se dar, ainda, pelo artigo 187 da carta civil, quando verificado que o síndico, agiu com abuso de direito e excedeu os limites de seu mandato.

No venerando acórdão mencionado, o eminente magistrado aduz que a "Inércia injustificada do administrador o torna solidariamente responsável, bem como o condomínio, juntamente com a seguradora, pelo dano causado ao condômino".

Na tentativa de minimizar as consequências a serem suportadas, o síndico pode e deve contar com a participação de todos os condôminos presentes à assembleia geral ordinária, aptos a votar e deliberar o que será contratado.

O artigo 1.350, do Código Civil de 2002, determina a convocação de assembleia geral, anual, na forma estabelecida na Convenção de Condomínio, para aprovar o orçamento do próximo exercício, as contribuições dos condôminos e prestar contas dos valores recebidos, pagos e decorrentes da gestão.

Não restam dúvidas de que o contrato de seguro, por ser válido por um ano, poderá constar na ordem do dia, com discussão e aprovação da sua contratação, delimitação das garantias, importâncias seguradas, e companhia de seguro escolhida.

Para que isso seja possível, basta que o síndico solicite aos corretores de seguro propostas contemplando todas as coberturas que reputar adequadas, transferindo para a Assembleia Geral a decisão quanto à contratação, tanto das coberturas, quanto das respectivas importâncias seguradas.

É a melhor solução para eximir o síndico de qualquer responsabilidade pessoal decorrente de eventual sinistro, já que tudo o que foi contratado partirá do que foi decidido pelo colegiado de condôminos, que não poderão, mais a frente, se insurgir contra o que foi decidido.

Arnon Velmovitsky, advogado especializado em direito imobiliário, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB e Ouvidor-Geral da OAB-RJ