Negócios inovadores e a importância da assessoria jurídica

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Nos últimos anos, surgiu no Brasil uma variedade de negócios inovadores que alteraram a forma como são prestados alguns serviços ou ainda como são estabelecidas as relações contratuais. Self storage, coworking e built to suit são exemplos de empreendimentos diferenciados que, em diversos aspectos, trouxeram inovações ao mercado. E a área contratual dos escritórios de advocacia também teve que se atualizar para atender a essa nova demanda.

O advogado que trabalha com contratos de negócios inovadores precisa compreender bem o novo modelo de operação, visualizando quais os riscos jurídicos inerentes e qual o tratamento tributário a ser conferido. Além disso, é preciso ter cuidado para evitar confusão do modelo de negócio novo com qualquer outro contrato já tipificado em lei, afastando expressamente normas jurídicas inaplicáveis e estabelecendo procedimentos especiais de resolução de conflito, se for o caso - sobretudo, agora, que o novo Código de Processo Civil permite negócios processuais.

Nesse particular, os advogados dependem muito dos clientes, que devem ser detalhistas na exposição da ideia de negócio e devem também esclarecer todas as eventuais dúvidas, de modo que os advogados possam antever algumas situações que são particulares dos negócios em desenvolvimento. A partir daí, o desafio é conseguir ponderar os riscos e as necessidades jurídicas do funcionamento prático da atividade, propiciando segurança jurídica e favorecendo o bom funcionamento do negócio.

Em relação a um contrato para self storage – que fornece espaços autônomos (boxes) para a autogestão na guarda e organização de bens –, o principal cuidado é conceituar o negócio como locação atípica de espaço, afastando o seu enquadramento como contrato de prestação de serviços, ou também como uma locação tradicional, regida pela Lei de Locações.

Já o coworking é um espaço compartilhado de trabalho - tipicamente um escritório, para pessoas que trabalham de forma independente em diferentes projetos ou empresas, possibilitando, ainda, o compartilhamento de valores, de conhecimento e sinergias criativas. O recomendado é enquadrar o negócio como contrato de prestação de serviços com variadas possibilidades de contratação de pacotes de serviços (planos), mas que sempre acabam envolvendo a utilização do espaço/estrutura de escritório disponibilizada. Regular todos esses planos, as regras de convivência em coworking e todas essas modalidades de contratação a curtíssimo, curto, médio ou longo prazo, ponderando os riscos envolvidos, é desafio.

Sobre o Built to suit – importado dos EUA para o Brasil há cerca de 15 anos –, já existe jurisprudência firmada sobre o tema e até algumas regras próprias inseridas na Lei de Locações (art. 54-A e parágrafos). O modelo trata de uma operação em que as partes, por meio de um único instrumento contratual, celebram uma locação atípica, necessariamente precedida da contratação de construção. O empreendedor-locador, em terreno de sua propriedade, constrói para o empresário-locatário de acordo com as necessidades deste último para, em contrapartida, locar ao empresário-locatário por médio ou longo prazo, em condições diferenciadas e previamente negociadas que propiciem ao empreendedor-locador um retorno financeiro interessante.

É muito cedo para prever se os modelos de self storage e coworking, por exemplo, também serão objeto de disposições legais próprias (exceto regulamentação para fins tributários). Como são contratos que, em sua maioria, vigoram por curto prazo e possuem uma sistemática objetiva de rescisão, as eventuais discussões normalmente são resolvidas no âmbito extrajudicial. A médio prazo, pode ocorrer um processo semelhante ao que aconteceu em relação ao Built to Suit - em que algumas questões pontuais mais polêmicas sobre o contrato foram definidas pela jurisprudência e posteriormente se tornaram dispositivos de lei.

De qualquer forma, a orientação jurídica, especialmente na ponderação dos riscos do negócio, é muito importante. É fundamental que a assessoria jurídica aconteça desde a fase final de construção da ideia de negócio, antes mesmo de ser colocada em prática. Isso certamente permite que os riscos sejam ponderados e sejam reduzidos os impactos sobre a expectativa financeira e o bom andamento do negócio. A correta orientação e um contrato bem elaborado servem para prevenir litígios, possibilitando mais fluidez à dinâmica do negócio.

Além disso, é importante que os escritórios de advocacia fiquem atentos às alterações no ambiente empresarial e acompanhem o surgimento dos negócios diferenciados. O cliente sente maior segurança no profissional que já tem alguma familiaridade com a ideia de negócio pretendido. Atualmente, o incentivo à inovação é uma realidade concreta. Uma realidade a que o meio jurídico acaba tendo que obrigatoriamente se adaptar, mais cedo ou mais tarde. Sai na frente quem já estiver atualizado.

*Camila Moreira Batistela é mestre em Direito Empresarial pela PUC-SP e especialista em Direito Imobiliário pela Universidade Positivo. Atualmente, atua na SPTB Advocacia nas áreas de Direito Imobiliário, Shopping Centers, Contencioso e Arbitragem e Contratos.