Projeto aprovado na Câmara dos Deputados estabelece que quem rescindir o contrato de imóvel comprado na planta, o chamado distrato, perderá de 25% a 50% do que pagou

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Um projeto aprovado na Câmara dos Deputados no início deste mês provocou reação contrária de órgãos de defesa do consumidor e expectativa de melhora no mercado para incorporadoras e construtoras. O PL 1220/15 estabelece que a pessoa que desistir de imóvel comprado na planta terá de arcar com “multa” de 25% a 50% dos valores pagos.

A proposta prevê penalizações diferentes. Quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora, o que no mercado imobiliário é chamado de patrimônio de afetação, o comprador que desistir do imóvel terá direito a receber somente a metade dos valores pagos, após dedução antecipada da corretagem.

No caso de empreendimentos que não estiverem com seu patrimônio assegurado dessa forma, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores pagos.

O projeto prevê também algumas condições em que o comprador terá direito a receber integralmente o que pagou. Uma delas é quando o cliente encontrar um novo interessado para a unidade adquirida e a incorporadora aprovar o negócio. Assim, não haverá incidência da multa. Prevê ainda que os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o prazo improrrogável de sete dias para a desistência, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados.

O texto contraria entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Atualmente, o tribunal entende que nos casos de distrato há possibilidade de retenção entre 10% e 20% dos valores pagos. Existe também súmula do STJ informando que a devolução dos valores deve ser de forma imediata e sem qualquer parcelamento.

Livia Coelho, advogada da Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (Proteste).

O texto final aprovado na Câmara torna a “penalização” para o comprador que desistir do negócio bem mais dura que a prevista no projeto original, de autoria do deputado Celso Russomanno (PRB-SP). A proposta inicial fixava em 10% o limite de retenção das parcelas pagas para qualquer caso.

A mudança foi feita pelo relator da matéria, deputado Jose Stédile (PSB-RS). Na forma de um substitutivo, Stédile juntou três outros projetos sobre o mesmo tema que tramitavam na casa e formulou um texto que regulamenta a desistência do contrato de incorporação imobiliária.

Além do aumento do valor da multa, o texto aprovado estabelece também que as incorporadoras não sofrerão nenhuma penalidade se ocorrer atraso na entrega do imóvel no prazo de 180 dias corridos da data estipulada contratualmente para conclusão do empreendimento. No caso da entrega do imóvel sofrer atraso superior a 180 dias, o comprador poderá rescindir o contrato sem perder o direito de receber de volta a integralidade do que pagou.

“É bom que tenha uma regulamentação, porque dá segurança jurídica também para o consumidor, mas é preciso ter regras que ampare melhor o consumidor. O projeto que foi aprovado na Câmara não atende as necessidades de quem compra um imóvel na planta”, diz Sophia Martini Vial, diretoria executiva do Procon de Porto Alegre.

Na avaliação de Vial, os valores a serem retidos pelas incorporadoras são muito maiores do que os estabelecidos pela jurisprudência, de 10% e 20%, e os prazos são bem largos para o consumidor ter o dinheiro devolvido no caso de o imóvel não ser entregue. Ela se refere ao artigo do projeto que prevê que a devolução do dinheiro ocorrerá em até 30 dias após o habite-se.

Livia Coelho, advogada da Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (Proteste), diz que o projeto, da forma como foi aprovado, vai prejudicar os consumidores. “O texto contraria entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Atualmente, o STJ entende que nos casos de distrato há possibilidade de retenção entre 10% e 20% dos valores pagos. Existe também súmula do STJ informando que a devolução dos valores deve ser de forma imediata e sem qualquer parcelamento”, argumenta.

A advogada diz que, além da jurisprudência, existe outros fatores que vão contra o projeto. “Quando uma pessoa compra um imóvel, ela não recebe todas as informações sobre o custo efetivo total da operação. O consumidor nunca sabe exatamente tudo que ele vai pagar de juros de encargos. Muitas vezes, o comprador fica desempregado, não tem como honrar mais os compromissos. Quem faz o distrato não é porque simplesmente não quer mais o imóvel”, diz.

Muitos empreendimentos não foram concluídos devido ao grande número de distratos, ou seja, os compradores de boa-fé ficaram sem o imóvel.

Nota da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc).

Comemoração

Preocupação de um lado, comemoração de outro. Para a Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc), entidade que representa mais da metade do mercado incorporador do país, o projeto aprovado na Câmara é uma forma de assegurar que compradores e empresas tenham segurança jurídica ao realizarem a contratação de imóvel.

“Muitos empreendimentos não foram concluídos devido ao grande número de distratos, ou seja, os compradores de boa-fé ficaram sem o imóvel. Diferentemente do que ocorre em outros países do mundo, onde na quebra do contrato o comprador desistente perde toda a quantia paga, no Brasil ainda estamos muito aquém destas regras do mercado internacional”, afirmou a associação por meio de nota.

Crise aumentou distratos

A crise econômica nos últimos anos forçou um grande número de pessoas a desistir de imóveis comprados na planta. No período de 2014 a 2017, metade dos imóveis de alto e médio padrão vendidos pelas construtoras foi alvo de distratos, de acordo com dados divulgados Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) com base em levantamento da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

Entre março de 2016 e fevereiro do ano passado, 57,9% dos contratos foram desfeitos, ou seja, de cada mil unidades vendidas no período, 580 foram devolvidas pelos compradores e voltaram aos catálogos das construtoras e incorporadoras.

Com o fim da recessão, em 2018 houve uma queda nos distratos. De acordo com a Fipe e a Abrainc, em março a redução dos números de distratos foi de 15,7% na comparação anual. Já no primeiro trimestre, houve baixa de 19,5%.

Relator diz que lei protege condôminos

“Não se pode desfalcar o patrimônio – de interesse da coletividade de condôminos – priorizando a restituição de valores, de forma imediata e corrigida, justamente àqueles adquirentes que não têm mais interesse na consecução da obra.” Essa é uma das justificativas apresentadas pelo deputado Jose Stédile (PSB-RS), relator do projeto que regulamenta a desistência do contrato de incorporação imobiliária.

Stédile defende que o bem jurídico maior em questão, nesse caso, “deve ser a proteção dos consumidores que se mantêm no empreendimento, e que, portanto, querem efetivamente cumprir e ver cumpridos seus contratos”.

Para o relator, o projeto tem como objetivo “preservar o interesse do conjunto de adquirentes de imóveis que permanecem no empreendimento, seja ele de incorporação ou de loteamento urbano, inserindo, regras de proteção ao adquirente de unidades que desiste da compra, ou que não tenha condições de honrá-la”.