Curitiba pode ter falta de imóveis novos em seis meses

O mercado imobiliário paranaense está retomando o fôlego depois de um período de crise. Um sinal deste aquecimento é o crescimento, em Curitiba, do número de entregas pelas construtoras. A alta foi de 18% no primeiro semestre deste ano e, ao todo, 855 novos imóveis residenciais foram colocados para jogo no período. No entanto, o estoque da capital nunca esteve tão baixo. Em relação a 2018, o número é 24% menor. É, inclusive, o mais baixo dos últimos nove anos. Os dados são da ADEMI-PR e mostram que a cidade tem pouco mais de 5,5 mil apartamentos disponíveis, ante uma demanda que gira em torno de 20 mil unidades por ano.

O Paraná S/A conversou com o presidente da associação que responde às ações do mercado imobiliário do estado, Leonardo Pissetti. Ele foi taxativo ao indicar o "hoje" como o melhor momento para se investir em um imóvel novo. Também afirmou que Curitiba, a partir de 2020, pode ter uma demanda maior que a oferta. Os imóveis ficarão mais raros e mais caros nos próximos dois anos. Confira a conversa.

Quais razões reacenderam o mercado?

São algumas variáveis que influenciam o cenário. Neste caso, elas atuaram juntas, de maneira positiva. A primeira delas foi a mudança de governo, o que gerou uma maior expectativa e credibilidade ao mercado. O que faz chegarmos a um segundo ponto, que é uma recuperação econômica e baixa da inflação, forçando uma diminuição das taxas de juros. Esta estabilidade deixou o mercado confiante. Os bancos, que estavam seletivos durante a crise, também passaram a permitir uma maior abertura de crédito. Dentro dessa conjuntura, as construtoras passaram a desenvolver novos projetos e retomaram os lançamentos. Por fim, a volta do pleno emprego, principalmente nas regiões Sul e Sudeste, dá ao consumidor condições de assumir dívida em longo prazo.

É o momento certo para comprar um imóvel?

Sim. Os lançamentos recém-entregues estavam engavetados durante a crise. O interessante é que os valores desses projetos ainda estão antigos. Significa que os produtos à venda são novos, mas sem ajuste de preço, o que pode ser considerado uma boa oportunidade.

Esse aquecimento ocorre para qual perfil de imóvel?

É bem variável e está representado em todos os tickets. No caso do “mercado especial”, que os valores estão entre R$ 180 mil e R$ 300 mil, o filão está aquecido ou por conta da procura do primeiro imóvel – são estudantes, solteiros ou casais sem filhos – ou pela exploração de um novo nicho, que é o investimento em apartamentos menores – studios – para aluguéis de curta temporada, para o Airbnb, por exemplo. No estoque de Curitiba, dos mais de 5 mil imóveis disponíveis, 900 estão no mercado especial, o que representa 18%. Em São Paulo, essa categoria soma 40% de oferta. O que mostra que esse setor está saudável.

Outro nicho são os imóveis entre R$ 215 mil e R$ 300 mil. O público é de jovens famílias que querem imóveis perto do trabalho ou do sistema viário e são os mais beneficiado com a volta do crédito. Representam 35% da demanda retida, sendo que a oferta é 25%. No momento, faltam terrenos que viabilizem esses empreendimentos dentro Curitiba. O resultado é que os imóveis acabam migrando para a região metropolitana. Ou, vão ganhando espaços na zona Sul ou Norte, nos extremos, em bairros como o Santa Cândida, Fazendinha, Neovile, Capão Raso, Pinheirinho.

Em seguida vêm os imóveis entre R$ 400 mil e R$ 700 mil, que atendem à classe média. Essa classe, inclusive, é a que mais sofre para sair de uma crise, pelo volume de despesas. Os imóveis deste ticket são um pouco maiores, dois ou três quartos, e estão disponíveis em todas as regiões da cidade, a oferta é maior.

Já os de alto padrão, entre R$ 700 mil a R$ 1 milhão, têm uma característica bastante específica. Seu público se beneficia muito com a abertura do crédito, pois já tem, normalmente, um primeiro imóvel e o usam na compra do segundo, com um upgrade.

E para os tickets mais altos?

Por último, entramos no mercado de luxo e super-luxo. Para imóveis até R$ 2 milhões, se não houver mais lançamentos até o final do ano, Curitiba tem estoque, apenas, para os próximos doze meses. Já o super-luxo, acima de R$ 3 milhões, tem uma velocidade de mercado um pouco mais lenta, mas, mesmo assim, dentro do estoque atual, atenderia por 36 meses, o que representa de 4% a 6% dos disponíveis na cidade hoje.

De maneira geral, o estoque atual sustenta o mercado por quanto tempo?

No geral, o que podemos afirmar, é que Curitiba tem uma demanda orgânica de 6 mil a 6,5 mil imóveis por ano. Sem pensar em categorias, colocando tudo no mesmo patamar, teríamos um estoque disponível para doze meses.

E sobre o prazo de reposição?

A gente fala do imóvel como um produto, mas é importante destacar que ele não entra na “prateleira” do mercado na mesma velocidade. É preciso viabilizar projetos, licenciá-los e só depois apresentá-los para o mercado. O que tudo indica é que vai faltar oferta de imóveis novos na cidade em breve.

Com demanda e sem oferta o preço vai subir.

Sim, é a regra do mercado. Em algumas regiões da cidade, e para tickets específicos, vão faltar imóveis. A solução pode ser investir nos usados, que estão sendo muito bem comercializados. Os usados são muito utilizados na compra dos novos e é um ciclo. Se a venda do usado trava, a do imóvel novo também.

Qual a estimativa para o segundo semestre de 2019?

Um ritmo mais forte de lançamentos. Em relação a 2018, o primeiro semestre já registrou um crescimento de 20%. Acredito que esse número dobre no segundo semestre, já que muita coisa estava engavetada. Mas um delay vai acontecer neste processo, principalmente a partir de 2020 e 2021.

Esse aquecimento no setor também é visto no interior do estado?

Sim, principalmente em cidades que têm relação com o agronegócio. Essa percepção de aquecimento no interior é ainda maior do que em Curitiba. Maringá, Londrina e Cascavel são exemplos dessa dinâmica. Claro que em um escala menor, mas muito significante.

Aumento de lançamentos significa geração de emprego na construção civil.

A construção civil é importante porque dá uma resposta muito rápida de empregabilidade. Emprega muito, em grande escala, o volume é significativo com o ciclo de trabalho duradouro.