Fundos Imobiliários ou imóveis: onde é melhor investir?

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Há algumas semanas, escrevi sobre o crescimento da procura dos fundos imobiliários pelos investidores. No texto de hoje, discorro sobre um questionamento pertinente (e muitas vezes recorrente) nesse universo: investir em fundos imobiliários ou em imóveis? O assunto, acredito, vai ganhar cada vez mais eco após a Caixa Econômica Federal ter apresentado o novo modelo de financiamento, indexado ao IPCA.

Para responder a pergunta acima (assim como em todo investimento), é necessário um estudo para levantar algumas informações: qual das opções apresenta melhor rendimento, menor risco, menos burocracia, para qual perfil cada uma delas é indicada, entre outras. E, antes de seguirmos, é importante ressaltar que fundos imobiliários de “tijolo” investem diretamente em imóveis, ou seja, a dúvida aqui é sobre o meio pelo qual o recurso será alocado: se nos imóveis físicos ou se no mercado de renda variável (dessa forma, salas comerciais, apartamentos utilizados como investimento e até mesmo aqueles que surgem como herança integram a comparação e fica clara a afirmação de que são todos investimentos em imóveis).

Entendendo as diferenças

Em um imóvel "puro", o próprio investidor tem a necessidade de alocar altos recursos em função do preço do imóvel. Já no mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (os FIIs, como são chamados), há alguns que são negociados por menos de R$ 100 a cota, ou seja, é possível diversificar com valores baixos. No caso de constituir uma carteira de fundos do setor, um bom número a ser considerado seria de R$ 10 mil, de forma que façam diferença no curto prazo (com rendimentos mensais) ou no médio prazo (com rendimentos mensais somados à possibilidade de ganho de capital).

Outra característica a ser considerada é que investir diretamente em imóveis (comprando uma escritura) traz questões burocráticas significativas, como a administração do inquilino (se o imóvel estiver locado), a manutenção da unidade, além do rendimento (que é tributado) e dos custos de cartório e os impostos. Nos FIIs, há um gestor profissional que faz o trabalho de encontrar inquilinos, manter a distribuição dos rendimentos mensais de forma linear e de ofertar um produto mais diversificado. Além disso, não há tributação no rendimento mensal que é repassado aos cotistas.

Outro ponto característico de cada opção é que no imóvel o rendimento pode ficar abaixo de outros investimentos, como a poupança, por exemplo, e ele ainda paga imposto. Já os FIIs - claro- podem ter suas cotas desvalorizadas em algum momento (por serem negociados no mercado de renda variável), especialmente em tempos de pessimismo quanto ao cenário para o país.

Mais um aspecto positivo dos FIIs em relação aos imóveis em si é a diversificação. Em alguns, o gestor pode dar preferência por localização, padrão, além de estudar a fundo dados de vacância e possibilidade de aumento nos preços dos alugueis (fatores que podem resultar em ganhos expressivos, tanto de renda quanto de capital). Neste caso, ficam evidentes também a gestão profissional, a pulverização e a possibilidade de negociação no curto prazo.

Opinião de especialista

Nos últimos meses, dentre os ativos considerados “top” do segmento, vimos uma valorização média dos FIIs de quase 30%, enquanto os rendimentos mensais ficaram na casa dos 7%. Minha sugestão para quem quer ingressar neste mercado seria buscar informações de carteiras recomendadas por instituições financeiras ou de plataformas digitais de investimento, para elevar o conhecimento e verificar se a modalidade está de acordo com seu perfil e objetivo como investidor.

Como conclusão, reforço que quando se considera investir no setor a escolha deve ser pautada pela resposta à pergunta: qual o melhor veículo para me expor no mercado imobiliário? Atenção, nesta análise deve ser considerada a modalidade de renda, que no caso é o aluguel. No caso de considerarmos a incorporação (visando compra e venda de terreno) seriam outras as condições.

Por fim, ressalto, conforme já descrito acima, que o valor dos FIIs oscila no dia a dia, mas o valor do imóvel em si, não. Desse modo, o investimento deve ser pensado em um prazo de 2 a 3 anos.

Roberto Indech

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