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Comprar, vender ou alugar imóveis? Ou ir para o ramo de fundos imobiliários? Vou entrar numa seara interessante e que reúne muita demanda sobre o tema. Não atuo na área imobiliária especificamente, no entanto vale trazer algumas situações, até matemáticas, para permitir que o assunto fique mais claro e você possa tomar uma decisão com mais conhecimento sobre o tema.
Em primeiro lugar, é importante dizer que há oportunidades em todos os segmentos, mas é necessário entender o timing e a situação de cada indivíduo. Neste momento atípico de mundo que atravessamos em função da pandemia da Covid-19, temos diversas distorções em preços de ativos e na inflação, em especial aqui no Brasil e de maneira mais específica naquele índice que reajusta os contratos de aluguel, o IGP-M. Com o resultado de abril, o indicador acumula alta de 9,9% no ano e 32,0% em 12 meses.
De acordo com o Boletim Focus do Banco Central divulgado nesta segunda-feira (3), a perspectiva para ele está em 14,3% para o final do ano e suas expectativas seguem se elevando semana a semana. Há exatas quatro semanas este número era de 12,6%, o que comprova a tendência. Por esta razão, inclusive, muitos contratos estão sendo renegociados para alteração de indicador, com o IPCA se tornando o principal indexador ao invés do volátil IGP-M.
Do ponto de vista de investimento, existem questionamentos se valeria a pena vender o imóvel próprio para realizar aplicações financeiras e viver de aluguel. Como podemos ver, há um certo risco inflacionário de curto prazo, caso não seja utilizado um índice mais estável. Outro aspecto é que muitos imóveis se valorizaram sobremaneira nos últimos meses, em especial, no interior e litoral, com famílias buscando maior qualidade de vida com a possibilidade de trabalhar na modalidade home office. Portanto, é difícil a compreensão do porquê virou lugar comum sugerir imóveis nas grandes cidades para viver de aluguel neste momento. Novamente fica claro que estamos generalizando os termos e seguindo no raciocínio do parágrafo anterior, em que há oportunidades, mas que precisam ser analisadas caso a caso.
Outro aspecto que deve ser considerado são os investimentos em fundos imobiliários em comparação aos imóveis físicos. E para qual perfil de público os FIIs, como são conhecidos, são mais indicados? Na minha visão, em especial para três perfis de investidor: aqueles que buscam diversificação de patrimônio em uma carteira de investimentos, os que buscam fugir da burocracia de investir em imóveis físicos e os que desejam receber dividendos mensais pagos pelos FIIs (que garante certa estabilidade de recebimento de valores em detrimento do possível atraso de locatários nos imóveis).
Mais um ponto de diferenciação entre investir em um ou outro é a dinâmica de preços. No mercado de renda variável, os fundos imobiliários em grande parte repercutem o movimento das taxas dos contratos de juros futuros negociados. Ou seja, o que se espera para a Taxa Selic nos próximos anos. No físico não há uma dinâmica clara, mas, em geral, os preços se movimentam por demanda e oferta de mercado, repercutindo melhora ou não da economia e grau de confiança dos investidores.
Mais um questionamento recorrente: em que situação é favorável comprar e morar no próprio imóvel? Essa é daquelas respostas típicas que não se chega a conclusões exatas no Brasil continental, ainda mais em meio a uma pandemia. Alguns ainda buscam o tal 1% ao mês comprando para locar, mas pela valorização dos imóveis conseguem no máximo 0,25% em diversas situações e não efetuam a venda por falta de liquidez. Enfim, discutir esse assunto é importante, mas que fique claro que há situações e situações e que isso deverá ser analisado caso a caso. Não queira ganhar “no grito” uma discussão que depende de vários fatores e com um caráter particular sobre a realidade de vida de cada indivíduo e do timing específico.
