Considerando as relações de locação, certamente o problema que mais incomoda os proprietários de imóveis locados está relacionado com a demora na retomada do bem em caso de inadimplemento. É que, inúmeras vezes, o locatário inadimplente, sem garantia ou com o contrato vencido, acaba resistindo no imóvel, gerando desgaste e prejuízos ao locador. Justamente essa situação é que as alterações na Lei do Inquilinato tenta resolver impondo mais rigor e eficiência nos despejos.
Assim, a Lei 12.112/2009, que entrou em vigor no início deste ano, complementou a Lei do Inquilinato, criando mecanismos mais rápidos para se obter liminares de despejo, as quais podem determinar que o locatário desocupe o imóvel em até quinze dias.
A primeira hipótese de despejo liminar criada pela nova lei, ocorre quando o ocupante do imóvel não cumpre a notificação para apresentar uma garantia ao contrato de locação ou um fiador adequado.
Seguindo a mesma linha, observa-se que agora o despejo liminar é admitido em outras hipóteses, como, por exemplo, no caso da falta de pagamento do aluguel ou de seus acessórios nos contratos em que não há garantias suficientes. Nesses casos, o locatário para evitar o despejo, deverá efetuar o depósito judicial incluindo todo o débito devido, acrescido de multa, juros, honorários e custas. Referido depósito poderá não ser aceito pelo proprietário do imóvel caso a situação de inadimplência já tenha ocorrido nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
A celeridade acontece porque as alterações simplificam os trâmites legais entre a decisão judicial e a retirada do inquilino do imóvel. Anteriormente, os inadimplentes eram notificados por até duas vezes antes do despejo. Para impedir a remoção, o inquilino ainda poderia comunicar a intenção de pagar o aluguel em atraso.
Como dito, agora a situação é tratada de forma diversa. Conforme as novas regras, após a primeira notificação, a Justiça dará 30 dias para o inquilino deixar o imóvel. O tempo diminui para 15 dias nos contratos sem garantia.
Acentuamos, portanto, que esses novos dispositivos têm como principal objetivo evitar com que o locatário inadimplente, e sem garantias, permaneça no imóvel sem efetuar o pagamento dos alugueres, dando maior segurança ao proprietário do imóvel locado.
A desocupação liminar passou a ser permitida também nos casos em que, findo o prazo da locação comercial, o proprietário receba uma proposta melhor de aluguel. Nessa hipótese, a lei rege que o interessado tem o prazo de 30 dias do termo ou do cumprimento da notificação para propor a ação de despejo.
Assim, é certo que a nova lei veio para ser uma maneira útil e enérgica para exigir o cumprimento das obrigações assumidas pelas partes. Porém não podemos esquecer de que os contratos façam clara alusão ao contido na nova lei, e que os locadores com locações em curso verifiquem os documentos que formalizam o contrato, bem como se os fatos que ensejam o despejo liminar já ocorreram para instrumentalizar a propositura da ação de despejo.
(Colaboração: Rodrigo Gaião, G. A. Hauer & Advogados Associados)geroldo:gahauer.com.br
