Isenção fiscal na venda de imóveis

Irrelevante tratar-se de terreno, terra nua, casa ou apartamento. O favor fiscal é admitido independen­temente de o imóvel ser residencial, comercial, industrial ou de lazer e de o mesmo estar localizado em zona urbana ou rural.

Hoje estamos revisitando tema bastante recorrente, instituído por uma lei federal editada em 1995. Trata-se de uma norma que conferiu isenção condicional sobre o ganho de capital auferido pelas pessoas físicas na alienação de imóveis residenciais. Para que o interessado faça jus ao benefício, permitido a cada cinco anos, deverá, no prazo de 180 dias, aplicar o produto da venda na aquisição de outros imóveis residenciais localizados no país.

Nos termos do artigo 39 da Lei 11.196, ocorrendo venda de mais de um imóvel, o prazo será contado a partir do primeiro contrato. Na hipótese de aplicação parcial do produto da venda, a isenção será proporcional ao valor da parcela aplicada. No caso de aquisição de mais de um imóvel, o favor fiscal será aplicado ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

Prazo amigo

O Fisco criou uma regra especial para exigir multas no caso de descumprimento dos requisitos da isenção em foco. Em um dos parágrafos do referido artigo 39, contemplou o contribuinte com uma tolerância temporal pouco usual na cartilha do Leão, uma vez constatada a inobservância das condições estabelecidas. O descumprimento importará na cobrança do imposto apurado acrescido de juros de mora a partir do segundo mês subsequente ao recebimento do valor ou de parcela, no caso de venda a prazo, além da multa, de mora ou de ofício, também a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento, se o imposto não for pago até 30 dias após os 180 dias conferidos para a aplicação do produto da venda em imóveis residenciais.

Em outras palavras, o interessado, pessoa física, frustradas as tentativas de preencher as condições da isenção do imposto, tem 210 dias para livrar-se da multa moratória (limitada a 20% do valor do imposto) ou da multa de ofício (em regra 75%, também calculada sobre o imposto), pagando apenas o principal e juros de mora. Estes juros são contados a partir do segundo mês do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido. A multa de ofício é exigível quando o contribuinte perde a oportunidade de regularizar a situação.

Pequeno valor

A mesma norma manteve a redução de 5% ao ano aplicável nas alienações de imóveis adquiridos no período de 1969 a 1988 e garantiu isenção sobre o ganho de capital auferido na venda de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 20 mil, em se tratando de ações negociadas no mercado de balcão, ou R$ 35 mil nos demais casos.

Único imóvel

Continuam em vigor as regras relativas à isenção do ganho de capital decorrente da venda do único imóvel residencial, qualquer que tenha sido o ano da aquisição, desde que o valor não ultrapasse, atualmente, R$ 440 mil e que o contribuinte não tenha se beneficiado, nos últimos cinco anos, de idêntica renúncia fiscal. Esta modalidade de isenção compreende o único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão. Irrelevante tratar-se de terreno, terra nua, casa ou apartamento. O favor fiscal é admitido independentemente de o imóvel ser residencial, comercial, industrial ou de lazer e de o mesmo estar localizado em zona urbana ou rural.

Ganho tributável

Além desses benefícios, o contribuinte, preenchendo os requisitos, poderá valer-se dos critérios "científicos" estabelecidos no artigo 40 da mencionada lei, relativamente à redução do ganho de capital apurado.

De acordo com as regras estabelecidas – de difícil assimilação pelo cidadão comum –, na apuração da base tributável serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2). Essa base corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados por intrincadas fórmulas, cujos cálculos somente podem ser elaborados por profissionais gabaritados. Infe­lizmente, este é o caminho para facilitar a vida fiscal do contribuinte comum com direito à mencionada redução.

No vão da jaula

O reajuste dos valores constantes das faixas de incidência do Imposto de Renda das pessoas físicas, pleiteado pelas forças sindicais, se aprovado, não terá reflexos na declaração do IR deste exercício de 2011 e sim do próximo ano. Mas surtirá efeitos imediatos nos cálculos do IR retido na fonte – o que já garante umas moedinhas a mais no bolso dos súditos.