Valor do imóvel não deve ser atualizado

Dúvida frequente na hora de preencher a Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda, o valor do imóvel permanece igual ao informado no primeiro lançamento do bem. Mesmo quando há reajustes no valor venal da planta, promovido pelas administrações municipais para efeitos de cálculo do IPTU, como foi feito em Curitiba no fim do ano passado, não há atualização do preço informado à Receita Federal.

Uma condição em que o valor inicial do imóvel pode ser corrigido na Declaração é por conta de reformas realizadas no ano-calendário. Desde que devidamente documentadas com notas fiscais, o contribuinte pode somar ao valor inicial as despesas com construções. Além de reduzir a diferença entre o preço pago na compra e o de uma eventual venda para a Receita, as declarações de benfeitorias ajudam a documentar o valor do imóvel para o caso de uma desapropriação.

A manutenção dos valores do imóvel é importante para apurar o ganho de capital, caso o bem seja vendido. “No momento da venda do imóvel, quando então será calculado o chamado ganho de capital, que é a diferença entre os valores de venda e aquisição, considerando a data da compra do imóvel e eventuais incorporações no custo, haverá redução na base de cálculo do ganho de capital, determinando a parcela do ganho que é tributável e a parcela isenta de acordo com o fator de redução aplicado pela lei”, explica o tributarista Maurício do Valle, professor da Unicuritiba.

O cálculo e recolhimento do imposto sobre o ganho de capital deverá ser feito no momento em que o vendedor receber o valor do imóvel vendido ou das parcelas, caso não seja uma venda à vista, mediante o preenchimento do GCAP (programa da Receita Federal para apurações de ganhos de capitais) e emissão do DARF para pagamento. “Na declaração, o contribuinte deverá importar o arquivo gerado pelo GCAP”, explica o tributarista Daniel Nogueira, da consultoria Crowe Horwath, de São Paulo.

Nogueira também explica que a transação deve constar na declaração. Além de preencher o GCAP, o vendedor deve retirar o imóvel da ficha de bens e direitos, informando as condições do negócio. Por sua vez, o comprador reporta todos os dados na ficha de bens e direitos e na de dívidas e ônus, ou somente na primeira. As duas formas são aceitas pela Receita.

Financiamento

Bens imóveis financiados podem ser declarados de duas maneiras. A mais indicada é declarar o valor efetivamente pago a cada ano na ficha bens e direitos. “Isso faz com que, ao final do financiamento, o contribuinte possa demonstrar que teve de fato um custo líquido maior, o que o beneficia na eventual venda do imóvel, pois diminui o ganho de capital sobre o qual incidirá o IR. Aqui, o contribuinte não lança o valor pelo qual o bem foi vendido, mas sim o valor efetivamente pago durante o financiamento”, explica Valle.

Outra orientação válida é declarar o valor do bem no campo “bens e direitos” e o valor financiado no campo “ônus e dívidas”. Nos anos seguintes não se modifica o valor do bem, apenas se atualiza o saldo da dívida, que diminui ano após ano pelos pagamentos do financiamento.