O cenário de acomodação pelo qual passa o mercado imobiliário impactou a comercialização das cotas de potencial construtivo em Curitiba, método que permite aos incorporadores excederem os limites construtivos fixados pela legislação municipal tanto na metragem quadrada quanto no número de pavimentos dos empreendimentos.
De acordo com a Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU), 60,1 mil m² de potencial foram emitidos em 2014, número 43,6% menor do que o registrado no ano anterior, quando a venda das certidões somou 106,7 mil m². A retração na demanda pelo potencial foi a maior desde 2011, quando a emissão dos certificados atingiu o seu ápice, com a comercialização de 227,6 mil m² .
“Não percebemos o resultado como uma queda, mas sim como um momento de estabilização decorrente do próprio mercado da construção civil, que está mais desacelerado. Nos anos do boom, a venda do potencial cresceu muito e agora voltou ao seu patamar normal”, avalia Solano Glock, superintendente da SMU.
Para João Carlos Perussolo, presidente da Comissão da Indústria Imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR), esta estabilidade atinge um segmento em específico: o dos imóveis residenciais com preços entre R$ 300 mil e R$ 1 milhão, que respondem por cerca de 90% do potencial construtivo comercializado na cidade.
“Há cerca de seis anos, as empresas de capital aberto vindas de São Paulo e de outras regiões do país tiveram uma forte atuação neste segmento, gerando uma oferta grande deste produto imobiliário. Isso fez com que os lançamentos dentro desta faixa fossem segurados, refletindo na necessidade de aquisição de potencial”, explica. O presidente acrescenta que boa parte destes imóveis são construídos em regiões com zoneamento ZR-4 e ZR-3, onde se concentra o grande volume de potencial vendido tanto pela prefeitura quanto pelos proprietários particulares.
Neste momento, estas pessoas [vendedores privados] têm nas mãos uma moeda com pouca liquidez, o que favorece preços abaixo dos praticados pelo município, que trabalha com um valor engessado
Público x privado
A participação do potencial construtivo privado no montante comercializado em 2014 – 33,8 mil m² –, que ficou acima das cotas vendidas pela prefeitura (26,3 mil m²), também chama a atenção. Segundo Perussolo, a própria lei de mercado justifica o resultado, uma vez que a demanda reprimida favorece as negociações com os “vendedores” particulares, mais flexíveis no que diz respeito ao preço das cotas. “Neste momento, estas pessoas têm nas mãos uma moeda com pouca liquidez, o que favorece preços abaixo dos praticados pelo município, que trabalha com um valor engessado”, explica.
A expectativa do setor é a de que, uma vez consumido o estoque dos imóveis enquadrados na faixa dos R$ 300 mil a R$ 1 milhão e retomada a demanda vegetativa, os lançamentos sejam retomados com mais força puxando, em conjunto, a venda do potencial para a construção. “O mercado da construção civil utiliza muito o potencial construtivo. Então, sempre estaremos disponibilizando cotas, ao mesmo tempo em que haverá quem as compre”, afirma Glock.