Com o Novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor há cinco meses, a cobrança da taxa de condomínio em atraso ficou mais rápida, incentivando a procura por acordos extrajudiciais. Como resultado, o número de ações na Justiça por falta de pagamento despencou.
Somente em São Paulo, segundo dados compilados pelo Secovi, foram protocoladas 92 ações em junho, uma queda de 89,5% em relação ao mesmo mês de 2015 e o menor valor desde o início do levantamento, em 2006. Entre abril e junho deste ano, período imediatamente posterior ao início do Novo Código, o número de ações caiu para 311, ante 2.582 processos do mesmo período de 2015, um recuo de 88%.
Segundo o advogado Rodrigo Ferrari Iaquinta, especialista em direito imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados Associados, uma das principais alterações que o Novo Código de Processo Civil trouxe foi a possibilidade de cobrar as cotas de condomínio já vencidas por meio de uma ação de execução. Até então, esse tipo de dívida só podia ser cobrada por uma ação de cobrança, que possui um trâmite muito mais lento.
Essencialmente, a ação de cobrança deve primeiramente comprovar a existência da dívida e permite uma série de recursos, enquanto a ação de execução leva à cobrança imediata: o juiz dá o prazo de três dias para o pagamento, sob pena de penhora, inclusive do único imóvel do devedor. Além disso, os recursos não suspendem a ordem de pagamento.
“O condomínio se tornou uma dívida mais perigosa”, diz Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP. Segundo ele, antes da mudança, as ações judiciais podiam se prolongar por até cinco anos. E, com o baixo valor da multa por atraso (2%), muitas pessoas arrastavam as negociações por ser uma dívida mais barata em comparação com outras.
Negociação
Agora, os próprios inadimplentes estão buscando acordos amigáveis. “Todo mundo ficou receoso em dever condomínio, justamente por causa da execução direita. Então, em muitos casos, quem está devendo já procura a administradora ou o síndico”, diz o advogado Iaquinta.
Na Lello, empresa que administra mais de 2 mil condomínios, o número de acordos extrajudiciais aumentou 13% no segundo trimestre do ano em relação ao trimestre anterior, atingindo 16.288 acordos. Em julho, a taxa de inadimplência de até 60 dias do vencimento estava em 6,78%, caindo para 5,47% após esse período. “Nós percebemos que, após a mudança no Código, os condôminos mostraram mais disposição para fazer acordos”, diz Angélica Arbex, gerente de Relacionamento com o Cliente da Lello.
O síndico profissional Paulo Rogério Marquetti administra quatro condomínios e prefere investir na negociação amigável. “Eu mantenho uma postura tranquila, para que o condômino veja que eu não acho que ele é um devedor porque quer, e sim porque teve algum problema.”
Marquetti faz plantões noturnos durante a semana para negociar com os moradores e, até o momento, não entrou com nenhuma ação na Justiça desde a mudança no Código de Processo Civil.
O advogado Iaquinta aprova a conduta. “Deve-se sempre ter em mente que a vida condominial é uma vida de contato, de interação diária entre os moradores”, diz.