Obras no condomínio? Veja as regras que precisam ser seguidas

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É comum o desejo dos síndicos e moradores de investir em obras de reforma e/ou ampliação dos espaços do condomínio como forma de potencializar seu uso, corresponder às necessidades técnicas e de acessibilidade ou atualizá-los esteticamente. O que muitos deles desconhecem, no entanto, é que as regras para que as intervenções sejam realizadas variam de acordo com cada tipo de obra.

Neste sentido, o quórum mínimo exigido pela legislação para que as alterações sejam aprovadas nas assembleias, estipulado pelo Código Civil, é o principal ponto a ser analisado. “O artigo 96 do Código Civil divide as obras em benfeitorias voluptuárias, úteis e necessárias”, explica a advogada Vanessa Sade Rawlyk, do departamento jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).

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As obras voluptuárias são as que não aumentam o uso habitual do bem, tendo finalidade mais estética ou de recreio, como reformular o hall de entrada ou instalar uma academia. Para serem realizadas, elas precisam da aprovação de 2/3 do total dos condôminos, ou seja, dos proprietários dos imóveis.

As obras úteis, que são aquelas que facilitam ou aumentam o uso do empreendimento, como a instalação de coberturas no estacionamento, demandam a aprovação da maioria simples dos proprietários.

Já as intervenções necessárias, aprovadas com o voto da maioria dos condôminos presentes na assembleia, dizem respeito às obras realizadas para a conservação do bem, prevenindo sua deterioração, como reparos hidráulicos e elétricos.

Obras que alterem a fachada do empreendimento ou se refiram à construção de um novo pavimento ou edifício demandam aprovação de 100% dos proprietários.

“Qualquer obra nova tem que ser aprovada em assembleia. Isto resguarda o síndico para o caso de algum morador discordar dela e entrar com pedido de embargo”, explica Dirceu Jarenko, vice-presidente de condomínios do Secovi-PR.

A exceção fica por conta das obras emergenciais, que podem ser realizadas e depois ratificadas em assembleia, como explica Vanessa. A regra não vale, no entanto, para reparos que não sejam urgentes e que demandem despesas excessivas.

Cuidados

Antes da votação do tema, Jarenko orienta que os síndicos façam, pelo menos, três orçamentos, para que se tenha parâmetros para a deliberação referente aos custos da obra, e que ela seja discutida em mais de uma assembleia, o que reduz a possibilidade de os proprietários alegarem desconhecimento da questão. “Na primeira assembleia pode ser discutida a aprovação da ideia, enquanto nas seguintes a definição do projeto e do orçamento e suas consequentes aprovações, por exemplo”, sugere.

Ele afirma, ainda, que para cada um dos encontros o síndico deve elaborar um edital de convocação e fazer com que ele chegue a todos os proprietários, principalmente aqueles que não moram no empreendimento, solicitando a confirmação do recebimento.

Vanessa acrescenta que a categorização da obra, como a construção de uma rampa de acesso, pode variar de acordo com cada caso e que as intervenções não podem prejudicar a utilização das áreas privativas ou comuns de qualquer um dos condôminos, o que pode infringir seu direito de privacidade e, por isso, ser contestado na Justiça.

Como um edifício de 45 anos conduziu sua reforma

Os moradores do empreendimento Mona Lisa investem há cerca de três anos e meio em obras de revitalização do condomínio, que tem em torno de 45 anos. “Éramos o prédio mais feio da Avenida Iguaçu, então precisávamos dar uma arrumada”, avalia o síndico Helio Paula e Silva, morador do prédio há 37 anos. Ele conta que a obra foi aprovada em assembleia e está sendo executada em etapas.

A primeira deles referiu-se à canalização de quatro minas d’água existentes dentro do condomínio. Depois, foi a vez de revitalizar a fachada, com a construção da guarita, a substituição das grades por muros de vidro e o revestimento das paredes que fazem frente para a rua com pastilhas. A última etapa, em execução, é a de pintura das demais paredes externas dos edifícios, que deve ser finalizada até julho.