É comum o desejo dos síndicos e moradores de investir em obras de reforma e/ou ampliação dos espaços do condomínio como forma de potencializar seu uso, corresponder às necessidades técnicas e de acessibilidade ou atualizá-los esteticamente. O que muitos deles desconhecem, no entanto, é que as regras para que as intervenções sejam realizadas variam de acordo com cada tipo de obra.
Neste sentido, o quórum mínimo exigido pela legislação para que as alterações sejam aprovadas nas assembleias, estipulado pelo Código Civil, é o principal ponto a ser analisado. “O artigo 96 do Código Civil divide as obras em benfeitorias voluptuárias, úteis e necessárias”, explica a advogada Vanessa Sade Rawlyk, do departamento jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).
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As obras voluptuárias são as que não aumentam o uso habitual do bem, tendo finalidade mais estética ou de recreio, como reformular o hall de entrada ou instalar uma academia. Para serem realizadas, elas precisam da aprovação de 2/3 do total dos condôminos, ou seja, dos proprietários dos imóveis.
Arquitetos devem ser consultados
Para que as obras previstas e aprovadas em assembleia possam ser executadas, é fundamental que o condomínio procure o arquiteto responsável pelo projeto
Leia a matéria completaAs obras úteis, que são aquelas que facilitam ou aumentam o uso do empreendimento, como a instalação de coberturas no estacionamento, demandam a aprovação da maioria simples dos proprietários.
Já as intervenções necessárias, aprovadas com o voto da maioria dos condôminos presentes na assembleia, dizem respeito às obras realizadas para a conservação do bem, prevenindo sua deterioração, como reparos hidráulicos e elétricos.
Obras que alterem a fachada do empreendimento ou se refiram à construção de um novo pavimento ou edifício demandam aprovação de 100% dos proprietários.
“Qualquer obra nova tem que ser aprovada em assembleia. Isto resguarda o síndico para o caso de algum morador discordar dela e entrar com pedido de embargo”, explica Dirceu Jarenko, vice-presidente de condomínios do Secovi-PR.
A exceção fica por conta das obras emergenciais, que podem ser realizadas e depois ratificadas em assembleia, como explica Vanessa. A regra não vale, no entanto, para reparos que não sejam urgentes e que demandem despesas excessivas.
Cuidados
Antes da votação do tema, Jarenko orienta que os síndicos façam, pelo menos, três orçamentos, para que se tenha parâmetros para a deliberação referente aos custos da obra, e que ela seja discutida em mais de uma assembleia, o que reduz a possibilidade de os proprietários alegarem desconhecimento da questão. “Na primeira assembleia pode ser discutida a aprovação da ideia, enquanto nas seguintes a definição do projeto e do orçamento e suas consequentes aprovações, por exemplo”, sugere.
Ele afirma, ainda, que para cada um dos encontros o síndico deve elaborar um edital de convocação e fazer com que ele chegue a todos os proprietários, principalmente aqueles que não moram no empreendimento, solicitando a confirmação do recebimento.
Vanessa acrescenta que a categorização da obra, como a construção de uma rampa de acesso, pode variar de acordo com cada caso e que as intervenções não podem prejudicar a utilização das áreas privativas ou comuns de qualquer um dos condôminos, o que pode infringir seu direito de privacidade e, por isso, ser contestado na Justiça.
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Como um edifício de 45 anos conduziu sua reforma
Os moradores do empreendimento Mona Lisa investem há cerca de três anos e meio em obras de revitalização do condomínio, que tem em torno de 45 anos. “Éramos o prédio mais feio da Avenida Iguaçu, então precisávamos dar uma arrumada”, avalia o síndico Helio Paula e Silva, morador do prédio há 37 anos. Ele conta que a obra foi aprovada em assembleia e está sendo executada em etapas.
A primeira deles referiu-se à canalização de quatro minas d’água existentes dentro do condomínio. Depois, foi a vez de revitalizar a fachada, com a construção da guarita, a substituição das grades por muros de vidro e o revestimento das paredes que fazem frente para a rua com pastilhas. A última etapa, em execução, é a de pintura das demais paredes externas dos edifícios, que deve ser finalizada até julho.
Discussão sobre a obra deve passar por mais de uma assembleia
Antes da votação do tema, Jarenko orienta que os síndicos façam, pelo menos, três orçamentos, para que se tenha parâmetros para a deliberação referente aos custos da obra, e que ela seja discutida em mais de uma assembleia, o que reduz a possibilidade de os proprietários alegarem desconhecimento da questão. “Na primeira assembleia pode ser discutida a aprovação da ideia, enquanto nas seguintes a definição do projeto e do orçamento e suas consequentes aprovações, por exemplo”, sugere.
Ele afirma, ainda, que para cada um dos encontros o síndico deve elaborar um edital de convocação e fazer com que ele chegue a todos os proprietários, principalmente aqueles que não moram no empreendimento, solicitando a confirmação do recebimento.
Vanessa acrescenta que a categorização da obra, como a construção de uma rampa de acesso, pode variar de acordo com cada caso e que as intervenções não podem prejudicar a utilização das áreas privativas ou comuns de qualquer um dos condôminos, o que pode infringir seu direito de privacidade e, por isso, ser contestado na Justiça.
Garantia
Obras em empreendimentos recém-entregues e ainda dentro do prazo de garantia oferecido pela construtora – que costuma ser de, no mínimo, cinco anos – demandam cuidados que vão além de sua aprovação em assembleia. A advogada Vanessa Sade Rawlyk, do Secovi-PR, explica que, para executá-las, o condomínio deve comunicar a construtora e solicitar sua autorização, que deve ser formalmente documentada, o que faz com que ele não corra o risco de perder a garantia sobre a construção.
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