Pesquisadores do Furman Center for Real Estate and Urban Policy – centro de estudos sobre habitação e políticas urbanas da Universidade de Nova York – mapearam o fenômeno de gentrificação nos 55 bairros da cidade norte-americana. Para isso, eles consideraram dados como faixa etária, renda e escolaridade das pessoas que se mudaram para dentro e fora dessas regiões – assim como as variações nos preços de venda e aluguel dos imóveis dessas localidades. Para o estudo foi considerado o conceito de gentrificação de aumento rápido do preço do aluguel em bairros de baixa renda e as desproporcionalidades financeiras e sociais que isso pode trazer. Ou seja, o desencontro crescente, em razão da especulação imobiliária e outros fatores, entre as pessoas que já moravam nesses locais e as que chegaram recentemente.
Assim, os 55 bairros de Nova York foram divididos em três classificações: bairros gentrificados (15 dos 55), que consistem nas áreas que eram consideradas de baixa-renda na década de 1990 e que experimentaram um crescimento no preço do aluguel acima do aumento médio registrado na cidade entre 1990 e 2010-2014; bairros não-gentrificados (7 dos 55), que são aqueles também eram considerados de baixa-renda em 1990, mas que experimentaram mudanças mais amenas na variação dos custos de aluguel; e bairros de alta-renda (60%, a grande maioria), que já eram assim considerados em 1990 e, provavelmente, passaram pelo processo de gentrificação lá atrás.
As 15 áreas gentrificadas identificadas basicamente contornam Manhattan de norte a sul: Williamsburg/Greenpoint, Central Harlem, Lower East Side/Chinatown, Bushwick, East Harlem, Morningside Heights/Hamilton Heights, Bedford Stuyvesant, North Crown Heights/Prospect Heights, Washington Heights/Inwood, Mott Haven/Hunts Point, Astoria, Sunset Park, Morrisania/Belmont, Brownsville/Ocean Hill e South Crown Heights.
Uma das diferenças mais gritantes entre essas localidades e os bairros de alta-renda é que as áreas gentrificadas não recuperaram a quantidade de pessoas perdida no êxodo de 1970 e 1980 de Nova York, período em que 800 mil deixaram a cidade por razões como a criminalidade e especulação imobiliária. Os bairros gentrificados continuam tendo 16% a menos de pessoas do que tinham há quatro décadas, o que pode ser um sinal do caráter “exclusor” que essas áreas ganharam recentemente.
“Malditos hipsters”
Desde a década de 1990, a população de Nova York se tornou “mais jovem, solteira e educada” e essa transformação foi ainda mais intensa nos bairros gentrificados. Em Williamsburg/Greenpoint, por exemplo, o número de unidades habitacionais não ocupadas por uma família cresceu 13,1 pontos porcentuais, de 38,7% do total de residências em 2000 para 51,8% do total em 2014. Tal mudança é criticada por estudiosos e personalidades, principalmente aquelas nascidas e criadas na cidade.
Ainda em 2014, o diretor Spike Lee chamou essa “onda” de novos moradores de “malditos hipsters”, delegando a eles parte da responsabilidade pela alta dos alugueis e a consequente expulsão das famílias de baixa renda para os subúrbios. A fala exaltada de Lee, transcrita à época, por publicações como a New York Magazine, ocorreu durante uma palestra no Brooklyn, bairro onde ele nasceu, cresceu e trabalha até hoje, em resposta a uma pergunta de uma pessoa da plateia, que havia citado um artigo do The New York Times que falava sobre “o lado bom da gentrificação”.
De fato, vários dos índices e serviços ligados aos bairros gentrificados melhoraram entre 2000 e 2014, como os índices de criminalidade, mas poucos dos que moravam originalmente nesses lugares puderam aproveitar as mudanças. De modo geral, enquanto o preço do aluguel avançou de 21,1% até 40% dependendo da localidade, a renda avançou no máximo pouco mais de 10%.
A pesquisa do Furman Center também mostra que nos bairros gentrificados houve uma mudança significativa na raça de seus moradores. A parcela de residentes brancos nessas áreas aumentou de 18,8% em 1990 para 20,6% em 2010, enquanto a parcela de moradores negros caiu de 37,9% para 30,9% no mesmo período. Na média geral da cidade, também nesse espaço de tempo, o número de residentes vindos da Ásia e da América Latina e outros países de língua espanhola cresceu enquanto as parcelas de moradores brancos e negros caíram.
Poder aquisitivo
Também no período estudado, o número de novas unidades habitacionais cresceu mais nos bairros gentrificados do que nas demais áreas, o que colaborou para a valorização dos imóveis e com o aumento do peso do aluguel na renda dos residentes dessas áreas. Embora os bairros gentrificados tenham perdido mais de 128 mil unidades entre 1970 e 1980, a construção de novas unidades nessas áreas cresceu 7,5% em 1990. Entre 2000 e 2010 houve outro aumento de 7,2% comparado a um crescimento de 4,5% de novas unidades nos bairros de alta-renda e 5,5% nos não-gentrificados. Durante todo esse período, as 15 áreas gentrificadas de Nova York ganharam 57,5 mil novas residências.
A questão é que a quantidade dessas unidades que poderia ser alugada por famílias de baixa e média renda caiu consideravelmente. Enquanto em 2000 aquelas famílias com renda equivalente a 50% da renda média desses 15 bairros podiam alugar até 33% das residências existentes; em 2010-2014 esse porcentual caiu para 20% do total de imóveis. Até mesmo aqueles com renda equivalente a 120% da renda média dos 15 bairros gentrificados viram seu poder aquisitivo diminuir, de 94% do total de imóveis disponíveis para locação em 2000 para 83% no período de 2010-2014.
