O serviço de corretagem consiste na aproximação do vendedor e comprador de imóveis, e uma vez consumado o negócio, o corretor passa a fazer jus a um percentual a título de comissionamento.
Com o surgimento de grandes empresas incorporadoras, tornou-se comum a terceirização do serviço de comercialização das unidades por meio de empresas do ramo imobiliário, as quais recebem os honorários de corretagem diretamente do comprador. Tal conduta comercial vem sendo polemizada nos tribunais, os quais vêm manifestando os mais diversos entendimentos.
Grande controvérsia paira sobre a legalidade da cobrança de comissão de corretagem do adquirente nos casos de compra e venda de imóveis na planta, ou quando realizada em feirões e stands de venda existentes no local do próprio empreendimento.
Alguns profissionais do direito, através de todos os meios de comunicação, têm alertado aos consumidores que tal prática configura ilegalidade e abusividade contratual, incentivando o ingresso nas vias judiciais pleiteando a restituição em dobro.
A justificativa consiste na máxima de que “quem contrata paga”, caminhando o raciocínio de diversos juristas no sentido de que o dever de pagamento da taxa de corretagem nestes casos deve ser imputado exclusivamente à incorporadora. Em razão disso, as ações de repetição de indébito têm se tornado cada vez mais frequentes nos tribunais.
Todavia, nem sempre o interessado tem obtido êxito em sua pretensão porque o Poder Judiciário ainda não tem posicionamento pacífico com relação à matéria.
Na verdade, de forma geral, a legislação civil não impõe nenhuma restrição à transferência do dever de pagamento da comissão de corretagem ao comprador do imóvel, sendo que tal prática, inclusive, é prevista pelo artigo 725, do Código Civil.
A controvérsia fica mais evidente quando se trata de relação de consumo em que há imposição de cláusulas pela vendedora, ou seja, quando se tratam de contratos de adesão.
O entendimento pacífico dos Juizados Especiais e Turma Recursal do Paraná caminha do sentido de que a cobrança é ilegal, ainda que tenha havido expresso consentimento e, ainda que o valor da comissão esteja incluído no valor total da venda.
Contudo, diverge o entendimento de diversos Tribunais de Justiça Estaduais, tais como o do Distrito Federal, o de São Paulo e até mesmo o do Paraná, que entendem que estando o valor da comissão incluso no preço do imóvel e, havendo cláusula expressa de transferência da obrigação, não há ilegalidade, porquanto a cobrança não onera indevidamente o comprador.
Ou seja: dependendo da forma como a proposta para compra é formatada e, de acordo com o preço e as cláusulas constantes no contrato, o adquirente paga exatamente o preço que aceitou pagar pelo imóvel, independentemente da destinação dada ao dinheiro.
A questão já foi objeto, inclusive, do Projeto de Lei 6.825/2013, de autoria do Deputado Federal Antônio Roberto (PV-MG), o qual veda o repasse da comissão de corretagem, a qualquer título, à classe consumidora.
O projeto não teve seguimento, tendo sido emitido, inclusive, relatório desfavorável pela Comissão Nacional de Desenvolvimento de Indústria e Comércio, que defende a terceirização do serviço de intermediação imobiliária, inclusive, para a livre concorrência e, por conseguinte, para a diminuição do preço final ao consumidor, que ainda tem a benesse de usufruir de um serviço especializado.
Este também é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo, que no Incidente de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais n.º 0000018-42.2014.8.16.0968, manifestou-se no sentido de que cláusula expressa a este sentido não configura venda casada pois inevitavelmente o custo da corretagem compõe o preço e será transferido ao comprador do imóvel, direta ou indiretamente.
Como se vê, parece que a polêmica acerca da legalidade da cobrança da comissão de corretagem do adquirente do imóvel está longe de chegar ao fim.
Princípios como o da livre concorrência e iniciativa contrapõe-se ao direito consumerista, merecendo maior reflexão doutrinária a respeito.
Ainda, outra controvérsia decorre dessas relações jurídicas. Há forte dissenso jurisprudencial a respeito do prazo prescricional para ajuizamento da ação. Enquanto parte entende que o prazo é de três anos, na forma do art. 206, §3º, inciso IV, do Código Civil, que trata do enriquecimento ilícito, outra aplica o art. 27, do Código de Defesa do Consumidor, que prevê prazo de 5 anos, e outra parte mais liberal entende que o prazo para pedido de restituição da comissão de corretagem é de 10 anos, de acordo com o art. 205, do Código Civil.
O Tribunal do Distrito Federal já pacificou o entendimento de que o prazo prescricional para o pedido é de três anos, através do Incidente de Uniformização Jurisprudencial n.º 2012 01 1 020194-0. Já a Turma Recursal do Paraná consolidou entendimento de que não havendo previsão expressa em lei, aplica-se o prazo ordinário de 10 anos contido na norma do art. 205, do Código Civil.
Como se vê, não há consenso com relação à legalidade e prazo de reclamação nas relações jurídicas decorrentes de contrato de corretagem, sendo recomendável que os tribunais caminhem no sentido de estabelecerem a uniformização da jurisprudência, evitando a massificação das demandas.
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