Em regra, quem vende um imóvel sujeita-se à apuração do ganho de capital, que consiste na diferença entre o custo de aquisição do bem e o preço da alienação (o fisco permite pífia e casuística correção sobre o custo). Desse resultado, o Leão abocanha 15%. O vendedor tem até o último dia útil do mês seguinte ao da operação para recolher o tributo ao Tesouro Nacional.
Entre outras, as seguintes hipóteses afastam a tributação pelo fisco federal: imóvel de pequeno valor (isenção mensal de R$ 35 mil); aplicação do produto da venda na aquisição de imóveis residenciais, no prazo de seis meses; e alienação do único imóvel (isenção de R$ 440 mil, desde que não tenha havido idêntico benefício nos últimos cinco anos).
Confisco
A apuração do ganho de capital deverá ser feita em formulário eletrônico, disponibilizado no site da Receita Federal. O momento indigesto dessa equação ocorre quando se constata a proibição legal de correção do custo de aquisição do bem vendido. Suponha-se o caso de um contribuinte que adquiriu um imóvel no ano 2000 por R$ 100 mil e o vendeu agora por 300 mil. A base de cálculo da referida tributação será, praticamente, de R$ 200 mil, menos a dedução, se houver, do pagamento de corretagem.
Em outras palavras, a administração tributária federal pratica verdadeiro confisco contra o sujeito passivo, o que é vedado pela Constituição Federal. No caso, bastaria submeter o valor de aquisição desse bem à correção monetária oficial para se constatar que, a rigor, a operação não gerou ganho, no sentido de lucro.
Afinal, todo imóvel, em tese, tem sua valorização natural, principalmente os urbanos. O fisco federal, contudo, não permite que se faça essa atualização anualmente na declaração do imposto de renda. Nela deverá constar, sempre, o preço nominal da aquisição dos bens. Não é difícil concluir, no exemplo, que se cobra imposto sobre correção monetária.
Perda da isenção
Há outros aspectos cruciais na temática em comento. Como já dito, nos casos de aplicação do produto da venda de um imóvel na aquisição de imóveis residenciais, no prazo de seis meses, o interessado fica isento da tributação federal. Entretanto, o favor fiscal desaparecerá se a venda ocorrer após a aquisição, mesmo que por simples promessa de compra e venda, de um imóvel em construção, e independentemente de o contrato conter cláusula de arrependimento e não ser registrado no cartório competente. Será irrelevante se o produto da alienação for aplicado na quitação desse novo imóvel, ainda em construção.
O mesmo raciocínio é adotado pela Receita Federal nos casos da isenção aplicável à venda do único imóvel, no valor de até R$ 440 mil. Assim, se o contribuinte firmou contrato de compra e venda de um imóvel em construção e, depois, vendeu o único imóvel que possuía por preço inferior a R$ 440 mil, igualmente será prejudicado com a perda da isenção. Para o Leão, o contribuinte "possuía" dois imóveis no momento da venda.
O rigor fiscal na interpretação literal da lei, aqui, revela-se exacerbado. Primeiro porque a norma que concede isenção na aplicação do produto da venda de um imóvel para adquirir imóvel residencial não condiciona que a aplicação seja feita somente em relação a imóvel adquirido depois da alienação. Não parece razoável prejudicar o contribuinte pelo simples fato de ele ter firmado, anteriormente, contrato particular de compra e venda de um imóvel na planta, cuja posse, evidentemente, ainda não detém.
Diga-se o mesmo em relação à interpretação draconiana que nega isenção na venda do único imóvel que o contribuinte possuía, no valor de até R$ 440 mil. Ora, só porque o súdito anteriormente firmou semelhante contrato não significa que ele detinha a "posse" de outro imóvel.
Essa orientação, firmada pela Receita Federal em decisão de processo de consulta, constitui forma mesquinha de dar com uma mão e tirar com outra.
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