A MRV Engenharia, uma das incorporadoras com maior atuação no Minha Casa Minha Vida, recebeu a licença ambiental para o desenvolvimento do maior projeto imobiliário da história da companhia. O empreendimento, batizado de Gran Reserva Paulista, terá 48 edifícios de 18 pavimentos, totalizando aproximadamente 7,5 mil apartamentos em Pirituba, na zona norte de São Paulo.
O valor geral de vendas (VGV, soma do valor potencial de venda de todas as unidades) é estimado em R$ 1,5 bilhão, o que corresponde a 70% do VGV lançado pela empresa no primeiro semestre deste ano.
O projeto aguarda a liberação do alvará de construção, que deve ser emitido pela prefeitura nos próximos 30 a 60 dias, segundo expectativa do copresidente da MRV, Eduardo Fischer, que espera lançar o projeto ainda neste ano. “Se conseguirmos lançar neste quarto trimestre, será perto do fim do ano. O impacto do projeto será grande nas vendas do primeiro trimestre de 2017”, afirmou.
A empresa vai na contramão do setor. No segundo trimestre, enquanto as dez maiores incorporadoras listadas na Bolsa tiveram juntas uma queda de quase 35% na receita líquida e registraram um prejuízo líquido consolidado de R$ 753,3 milhões, a companhia teve lucro de R$ 137,7 milhões, o maior do setor. A fórmula da MRV está na produção de imóveis populares financiados principalmente com recursos do Fundo Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Já as companhias que atuam no médio e alto padrão usam outras fontes de financiamento que ficaram mais escassas e caras em meio à crise.
As unidades do Gran Reserva Paulista estarão enquadradas nas faixas 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida, destinadas a famílias com renda mensal de até R$ 3,6 mil e R$ 6,5 mil, respectivamente. Nessas faixas do programa habitacional, os compradores contam justamente com recursos do FGTS e do Fundo Garantidor da Habitação Popular. Como não são dependentes de subsídios do Tesouro Nacional, essas faixas têm mostrado boa performance de comercialização, de acordo com o executivo.
Fischer disse que não há prazo estabelecido para lançar todas as unidades do empreendimento, pois essa decisão dependerá dos níveis de demanda do mercado. Mas ressaltou que o segmento de imóveis destinados à população de renda baixa e média-baixa permanece com níveis saudáveis de vendas, beneficiados pela manutenção da oferta de crédito no setor.
“Nossa expectativa de desempenho é alta. Se o resultado for bom, poderemos vender uns 40% do VGV no ano (de 2017)”, afirmou, ponderando que o montante é uma estimativa, e não uma meta formal.
Atuação
A MRV está presente em 142 cidades e busca expandir suas operações nas municípios de médio e grande porte onde já atua, sem a necessidade de migrar para outras praças e arcar com novas despesas logísticas.
O Grand Reserva Paulista fica a 500 metros do Shopping Tietê Plaza, próximo à Marginal Tietê. O terreno tem 180 mil metros quadrados e foi adquirido em 2009, por R$ 95 milhões, do Santander. Nessa área estavam situados alguns edifícios construídos no passado para abrigar o setor administrativo do antigo Banespa. Essas estruturas estavam desocupadas e, atualmente, passam por demolição para dar espaço ao novo bairro.
Escala
Na avaliação de um analista do setor, o grande diferencial do projeto da MRV é estar dentro da cidade de São Paulo. “Há muita dificuldade das empresas de viabilizar projetos na cidade com um custo baixo por unidade, que se enquadra no projeto Minha Casa Minha Vida.” Segundo ele, isso só foi possível porque a incorporadora mineira conseguiu um terreno grande, que garante escala ao empreendimento. “A expectativa é de que haja uma demanda enorme, porque não existe nada parecido na cidade.”
O projeto também envolverá a construção de praça pública, creche e um batalhão da Polícia Militar, além de ciclovia, abertura de ruas e o alargamento da Av. Raimundo Pereira Magalhães. Essas obras complementares são contrapartidas estabelecidas pela Prefeitura.
