Depois dos produtos culturais e das startups, é a vez do setor imobiliário se valer do financiamento coletivo de projetos para expandir seus horizontes em um ambiente geralmente dominado por grandes investidores. Na modalidade equity crowdfunding, o novo modelo de investimento tem no site gaúcho Urbe.me uma de suas primeiras plataformas que unem pequenos investidores aos incorporadores que buscam a captação de recursos para colocar em pé seus empreendimentos. Também há uma iniciativa com objetivo similar em processo de estruturação na região Nordeste do país.
Investimento em equity crowdfunding segue regras da CVM
Por se tratar de um investimento financeiro que tem como contrapartida a remuneração sobre os resultados do empreendimento – e não apenas o recebimento de um brinde, como geralmente ocorre no modelo tradicional –, o equity crowdfunding representa um valor mobiliário e, por isso, precisa atende às regras determinadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Até o momento, no entanto, não há uma regulamentação que trate especificamente desta modalidade, necessidade que está em estudo pela CVM. Em nota, a entidade aponta que a Instrução CVM n° 400, em vigor, dispensa de registro a oferta pública de distribuição de valores mobiliários emitida por microempresas (ME) e empresas de pequeno porte (EPP) – na forma de sociedade limitada – dentro do limite anual de R$ 2,4 milhões. Também é necessário que o emissor comunique previamente à CVM sua intenção de se valer da dispensa e informe nos materiais de divulgação os riscos da oferta.
Investidor
Verificar se a empresa que apresenta a oferta está regular e obteve a licença junto à CVM é um dos primeiros pontos aos quais os investidores precisam estar atentos. “Também é necessário conferir o registro do memorial de incorporação junto ao Registro de Imóveis e se o empreendimento está sujeito ao patrimônio de afetação, o que garante que o dinheiro não seja utilizado em outra obra”, sugere a advogada Ana Paula Baggio Bially, do escritório Marins Bertoldi.
Conhecer o contrato no que se refere ao tipo de vínculo firmado entre o investidor e o incorporador e aos termos em que se dará uma possível desistência do investimento são outros pontos que merecem atenção, acrescenta o advogado Maurício Maciel, especialista em Direito Societário.
Com o lançamento do primeiro empreendimento previsto para o final do mês de julho, o Urbe.me pretende democratizar o investimento imobiliário por meio de uma negociação facilitada, realizada totalmente no ambiente on-line, com aportes a partir de R$ 1 mil. O administrador Paulo Deitos, um dos idealizadores do projeto com o arquiteto Lucas Obino, conta que a expectativa é a de que o ticket médio dos investimentos gire entre R$ 10 mil e R$ 20 mil. Além de Deitos e Obino, o Urbe.me tem mais cinco sócios.
Como funciona?
Para aportar recursos nos projetos, o investidor precisa se cadastrar no site e fazer a reserva dos títulos que pretende “adquirir”. Tais títulos correspondem a um porcentual do Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento.
Feita a reserva, o investidor tem um prazo de 24 horas para efetuar a transferência do valor correspondente – por meio de uma Transferência Eletrônica Disponível (TED) – e então aguarda até que a captação atinja o valor mínimo estipulado pela oferta, que fica aberta durante até 90 dias, no máximo, para a arrecadação dos recursos.
Atingida a meta mínima, o investidor recebe o título que comprova seu investimento junto à incorporadora que busca o “financiamento”, responsável por desenvolver o projeto, comercializar as unidades e repassar aos investidores o retorno sobre os investimentos – que têm seu valor corrigido após a venda de todas as unidades. “Este é um investimento de no mínimo três anos e no máximo seis anos. Trabalhamos dentro de uma faixa de retorno possível, mas não temos como garantir a rentabilidade, que será determinada pelo mercado”, explica Deitos. Caso a captação não atinja a meta máxima necessária à realização do empreendimento, os valores são devolvidos aos investidores, corrigidos pela variação da poupança do período.
Além de facilitar o acesso ao investimento imobiliário, os idealizadores enxergam na ferramenta uma forma de oferecer benefícios sociais à região que receberá os empreendimentos. Isso porque o portal dará espaço a projetos que beneficiem a arquitetura autoral e os conceitos relacionados à sustentabilidade das construções. “Acreditamos em um novo movimento social no qual as pessoas querem participar mais das coisas, opinando e investindo. Dentro deste conceito, os projetos responderão aos anseios da comunidade”, avalia Deitos.