Quanto vale o metro quadrado de um apartamento? A pergunta pode fazer sentido para muitas pessoas interessadas na compra de um imóvel de padrão médio. Mas, quando se trata dos segmentos de alto padrão e luxo, não há limite. "Vale o que o comprador está disposto a pagar. Se ele ficar encantado com o que vê, compra", comenta Bianca Cassilha, gerente comercial e de marketing da construtora e incorporadora Laguna.
Os preços dos imóveis subiram levemente acima da inflação de janeiro a setembro, sugerindo uma acomodação nos valores. As exceções são os sobrados, que tiveram valorização média de 11%, e os apartamentos de três e quatro dormitórios, cujas elevações foram de 11% e 9%, respectivamente. Motivadas pela demanda e pelo aumento no valor de terrenos bem localizados, as construtoras estão investindo cada vez mais em empreendimentos em que o preço não é impedimento para a realização de negócios.
Rodolfo Baggio, gerente comercial do Grupo Thá, conta que a empresa percebeu que o metro quadrado de apartamentos pequenos permaneceu com preços parecidos no último ano. O mesmo não acontece com imóveis maiores que, segundo ele, tinham o metro quadrado privativo vendido por cerca de R$ 6 mil em 2011, R$ 7 mil em 2012 e hoje podem ser negociados por R$ 8 mil, R$ 9 mil ou R$ 10 mil. "Eles precisam estar inseridos em localizações específicas e, se o terreno custa caro, não dá para vender barato", diz, acrescentando que as oportunidades estão mais escassas em bairros como Água Verde e Batel. "Não existe milagre, e a demanda por esses imóveis é maior que a oferta."
A Thá tem investido em imóveis compactos no Centro e há opções no segmento em outros pontos da cidade. Mas o alto padrão será a principal aposta da empresa e o segmento respondeu por dois de seus três lançamentos do ano. O último foi no bairro Água Verde, em parceria com a AG7 Realty. Dos 133 apartamentos que serão construídos, 105 terão preço acima de R$ 1 milhão. "Há espaço para valorização em 2014", prevê Baggio.
Na opinião de William Max Ribeiro, gerente-regional da construtora Plaenge, a valorização desses imóveis ocorreu principalmente em função da escolha dos locais. "Há três itens que as pessoas olham quando vão comprar um imóvel de alto padrão: localização, localização e localização", brinca. Tradicionalmente o Ecoville é o principal foco de atuação da Plaenge, mas a empresa tem também terrenos no Cabral e está de olho no Água Verde.
"Infelizmente não conseguimos viabilizar um negócio no Água Verde", conta. Ribeiro acredita que a valorização dos terrenos "está meio no limite". "A concorrência é menor no segmento, mas outras construtoras estão de olho." Segundo ele, as incorporadoras estavam focando no médio e baixo padrão e o alto padrão ficou esquecido. E acrescenta que o custo da mão de obra também contribuiu para o aumento nos preços dos imóveis nos últimos três anos.
A Plaenge atua com duas bandeiras. A que leva seu nome é para imóveis com mais de 100 metros quadrados privativos. A Vanguard é para apartamentos menores. Em 2013 ela não lançou nada com a marca Plaenge, porque possuía estoque dos empreendimentos de 2011 e 2012, mas a construtora trabalha com dois projetos para 2014. Um será erguido no Ecoville, com planta de 240 metros quadrados privativos e preço estimado em R$ 1,8 milhão, e outro no Cabral, com 225 metros e que será negociado por cerca de R$ 1,7 milhão.
A experiência anterior da construtora no Cabral foi aprovada. Em novembro, lançou 32 apartamentos com mais de 200 metros e vendeu em 45 dias. "Puxamos o preço para sentir o mercado e foi tudo muito rápido, sem questionamentos", conta Willian Ribeiro. Foi isso que levou a Plaenge a buscar mais espaço no mesmo bairro.
Bianca Cassilha, da Laguna, citou uma experiência da construtora no Bigorrilho. Em um empreendimento na Rua Padre Agostinho, as unidades mais caras foram compradas primeiro. Eram duplex com mais de 300 metros. E a tabela sobe conforme a demanda. Outro edifício da empresa em construção no Batel só será entregue daqui a um ano, mas já foi todo vendido.
A Laguna tem dois lançamentos previstos para 2014, no Bigorrilho, com preços mais altos, segundo Bianca. "Talvez o preço não cresça muito mais, mas não vai cair, deve continuar acima da inflação", prevê.
Outra que aposta no mercado de alta renda é a Cyrela. "Chamamos o segmento de alto padrão de anticrise", comenta Ricardo Batista, gerente comercial da empresa. De acordo com ele, no segmento não é preciso fazer promoções e oferecer descontos. "O cliente quer perceber que estará em boa localização, terá um bom acabamento e será feito por uma boa construtora."
Batista diz que, no caso de médio padrão, desde 2010 houve muita oferta e, nesse perfil, o cliente compra pelo preço e faz concessões na hora da busca. "O bem vira uma commodity", compara. "Um apartamento de R$ 600 mil vai ser vendido por R$ 600 mil, mas um cliente que busca algo por R$ 3 milhões pode pagar R$ 3,5 milhões, se algo o atrair."
A Cyrela tem três imóveis na faixa de R$ 3,5 milhões em lançamento em Curitiba, dois no Batel e um no Cabral. Batista adianta que a empresa vai continuar investindo no alto padrão, com imóveis que chegam a R$ 13 mil o metro quadrado. "Nos sentimos confortáveis nesse mercado e conseguimos dar respostas para as exigências."