Obras no condomínio? Veja as regras que precisam ser seguidas

É comum o desejo dos síndicos e moradores de investir em obras de reforma e/ou ampliação dos espaços do condomínio como forma de potencializar seu uso, corresponder às necessidades técnicas e de acessibilidade ou atualizá-los esteticamente. O que muitos deles desconhecem, no entanto, é que as regras para que as intervenções sejam realizadas variam de acordo com cada tipo de obra.

Neste sentido, o quórum mínimo exigido pela legislação para que as alterações sejam aprovadas nas assembleias, estipulado pelo Código Civil, é o principal ponto a ser analisado. “O artigo 96 do Código Civil divide as obras em benfeitorias voluptuárias, úteis e necessárias”, explica a advogada Vanessa Sade Rawlyk, do departamento jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).

Categorias

As obras voluptuárias são as que não aumentam o uso habitual do bem, tendo finalidade mais estética ou de recreio, como reformular o hall de entrada ou instalar uma academia. Para serem realizadas, elas precisam da aprovação de 2/3 do total dos condôminos, ou seja, dos proprietários dos imóveis.

As obras úteis, que são aquelas que facilitam ou aumentam o uso do empreendimento, como a instalação de coberturas no estacionamento, demandam a aprovação da maioria simples dos proprietários.

Já as intervenções necessárias, aprovadas com o voto da maioria dos condôminos presentes na assembleia, dizem respeito às obras realizadas para a conservação do bem, prevenindo sua deterioração, como reparos hidráulicos e elétricos.

Obras que alterem a fachada do empreendimento ou se refiram à construção de um novo pavimento ou edifício demandam aprovação de 100% dos proprietários.

“Qualquer obra nova tem que ser aprovada em assembleia. Isto resguarda o síndico para o caso de algum morador discordar dela e entrar com pedido de embargo”, explica Dirceu Jarenko, vice-presidente de condomínios do Secovi-PR.

A exceção fica por conta das obras emergenciais, que podem ser realizadas e depois ratificadas em assembleia, como explica Vanessa. A regra não vale, no entanto, para reparos que não sejam urgentes e que demandem despesas excessivas.

Cuidados

Antes da votação do tema, Jarenko orienta que os síndicos façam, pelo menos, três orçamentos, para que se tenha parâmetros para a deliberação referente aos custos da obra, e que ela seja discutida em mais de uma assembleia, o que reduz a possibilidade de os proprietários alegarem desconhecimento da questão. “Na primeira assembleia pode ser discutida a aprovação da ideia, enquanto nas seguintes a definição do projeto e do orçamento e suas consequentes aprovações, por exemplo”, sugere.

Ele afirma, ainda, que para cada um dos encontros o síndico deve elaborar um edital de convocação e fazer com que ele chegue a todos os proprietários, principalmente aqueles que não moram no empreendimento, solicitando a confirmação do recebimento.

Vanessa acrescenta que a categorização da obra, como a construção de uma rampa de acesso, pode variar de acordo com cada caso e que as intervenções não podem prejudicar a utilização das áreas privativas ou comuns de qualquer um dos condôminos, o que pode infringir seu direito de privacidade e, por isso, ser contestado na Justiça.