Imóvel real ou virtual?

Só neste início de ano, o índice Ifix, que reúne fundos de investimento imobiliário cujas cotas são negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo, apresentou recuo de 10,1%. Dos 66 fundos que compõem o índice, apenas um está positivo em 2014. Recuando mais um pouco, olhando para os últimos 12 meses, nenhum está positivo. O que está acontecendo com os fundos imobiliários? Mais: essa desvalorização das cotas é um problema ou uma oportunidade para quem está pensando em investir nesse segmento?

Relembrando: os fundos de investimento imobiliário (FIIs) são fundos criados por empresas financeiras, que aplicam em empreendimentos imobiliários, como edifícios comerciais, shopping centers ou hotéis, entre outros. Seus investidores recebem remuneração mensal, equivalente ao aluguel, que é isenta de Imposto de Renda. Seus defensores costumam dizer que pôr dinheiro em FIIs é como comprar um imóvel para investir, mas com a vantagem de poder investir valores menores (há fundos que foram lançados com investimento mínimo de R$ 1 mil), sem preocupação com IPTU e aluguel isento de IR.

Levei a questão da desvalorização das cotas a Raphael Cordeiro, sócio da empresa de investimentos Inva Capital e especialista no assunto. "O Ifix está caindo mais que o Ibovespa [o principal índice de ações do país], e isso não é nem um pouco usual", observa. De fato: do início do ano até agora, o Ibovespa recuou 7,5%, contra 10% do índice de fundos imobiliários. De acordo com ele, a causa desse comportamento está na elevação dos juros. A taxa básica, a Selic, estava em 7,5% ao ano em maio do ano passado, e agora está em 10,5% ao ano.

A Selic, diretamente, não influencia em nada o mercado imobiliário ou de fundos imobiliários, mas mexe com as expectativas de investidores. "Se a taxa de juros está em 7% ao ano, o investidor vai querer dos FIIs um retorno mensal de 6% ao ano; se a taxa chegar a 12%, o mercado vai pedir pelo menos 10% de retorno", observa. Nem todos os fundos conseguem atender a esses requisitos, então os investidores recuam e o preço das cotas cai.

Para Cordeiro, esse recuo traz oportunidades para o investidor. A quantidade de unidades vagas nos empreendimentos (chamada no mercado de taxa de vacância) está baixa, e deve se manter assim, a não ser que alguma grande crise se instale. Com isso, os valores de aluguéis recebidos pelo investidor têm crescido, ao mesmo tempo em que o valor da cota cai. O rendimento mensal do investidor, segundo ele, anda na faixa de 0,8% do patrimônio, por mês. "Desafio alguém a encontrar um imóvel 'físico' que tenha esse nível de retorno", ataca.

Resumindo, então: para quem está de olho apenas no rendimento de aluguel, o momento é bom para investir nessa modalidade. Quem pensa em ganhar também com a valorização da cota deve ir com menos sede ao pote. Cordeiro acredita que a instabilidade dos preços deve se manter por até dois anos. Além disso, o ganho de capital com a valorização delas não é isenta de IR – essa vantagem vale só para o rendimento mensal do aluguel.

Mudando de assunto…

A reportagem publicada ontem na Gazeta, contando que as casas de câmbio estão deixando de trabalhar com cheques de viagem (ou traveller cheques, em inglês, como muitos ainda chamam) documentou um fenômeno inevitável. Há não muito tempo, os cheques eram uma forma simples e segura de levar dinheiro em visitas ao exterior. Funcionava assim: o turista ia a um banco ou casa de câmbio no Brasil, depositava uma quantia em reais e recebia uma ou mais folhas, que poderiam ser descontadas em casas credenciadas nos países de destino, em dólares ou na moeda local. Só valiam com a assinatura do dono, o que os tornava mais seguros que o dinheiro em espécie, única alternativa disponível. Com os cartões pré-pagos e outros instrumentos tecnológicos, era natural que os travellers acabassem naufragando.

Podem me chamar de velho, mas vou até sentir saudades…

Dê sua opinião

O que você achou da coluna de hoje? Deixe seu comentário e participe do debate.